顶流神盘集结！苏州最强最全倒挂天团！拼运气拼实力，富豪们抢！

撰稿&视觉//明宇

惊喜！

苏州竟然还有19大倒挂神盘！

湖东、奥体、独墅湖、狮山等核心板块

建面从120㎡到370㎡+

众多高端豪华大平层，还有人才房！

最大倒挂5w+/㎡！

众多项目火热建设中，最快8月入市！

拼运气拼实力 能买到就是赚到！

具体楼盘情况总表如下，建议收藏

当前的苏州根本不缺房子，也不缺购买力，缺的是产品力与优质性俱佳的好项目，这些才是值得购买的“资产”。

纵观苏州楼市格局，东有金鸡湖，西有狮子山，前者是豪宅的摇篮，后者是新贵的偏爱。

金鸡湖片区是园区的中心，湖西和湖东也是苏州房地产市场中最成熟的区域，不论是单价还是总价，都是最顶层的存在。

狮山，依靠着学区资源优势，成熟繁华的配套，近些年大步退二进三，腾退出大片优质宅地，新房个个卖爆，着实很香！

今天的最强苏州倒挂天团的选手，都是来自上述两个板块，也只有这两大富人区，才有真正倒挂的空间，疯抢的价值。

目前两个板块内在售的项目中只有狮子山澜庭和颐和玲珑花园两个项目，但目前两个项目二期都已经售罄，想要买的朋友只能等三期，其他还有17个倒挂项目待售或待拍。

苏州倒挂神盘

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园区11大倒挂神盘

奥体、湖东、湖西、独墅湖等核心板块

目前，园区共有11个倒挂楼盘，分别在奥体、湖东、湖西、独墅湖、斜塘、跨塘板块，在售项目只有颐和玲珑花园一个。

1、颐和玲珑花园

目前颐和玲珑花园在售，项目打造20栋70年产权住宅，以及4栋40年产权的公寓式酒店。

根据项目销售情况第二批次目前已全部推完，还剩下8栋330套房源，待加推房源位于4#、8#、10#、11#、15#、16#、19#、20#，后面是一次加推完还是分两次加推暂且不知，主要还是看工程进度。

其中330套房源中有60%的人才房，约198套，同样人才买到的几率要更大些，二期没要到的还想买万科的可以继续准备了，预计第三批次将会在8月底左右加推。

具体户型情况如下：

2、华润安居永旺西地块

整个项目共计11栋，其中4栋23-25F的高层，7栋17F的小高层，611套房源，其中人才房228套，已知户型有120㎡、143㎡、199㎡、250㎡三种户型（其中120㎡的小户型暂时还未曝光，具体户型以官方公布为准）：

• 143㎡约380套房源（人才房约228套），位于23-25F4栋高层
• 199㎡约165套房源，位于5栋17F的小高层
• 250㎡约66套房源，位于2栋17F的小高层

根据最新政策，现在苏州因YQ影响开发建设进度的项目，可申请提前30日拿预售证，按照目前项目的进程8月首开的可能性很大。（究竟什么时候开，还是以实际建设进度及官方消息为准。）

首开楼栋预计为中间的2#、4#、6#3栋，户型有199㎡、250㎡两种，当然也不排除其他17F的小高层一起加推的可能，具体以官方公布为准。

5月现场航拍实探，项目中间部分地基已完成，已有四座吊塔加入到工程中，四周挖掘机、吊机也在同步工作。

| 项目航拍 拍摄时间：2022年5月24日

经过一个月的时间，目前项目已有6栋出地面最快的以建四层左右。

具体户型如下：

并且根据项目住宅公示，有一半以上不大于140㎡户型，装修交付，装修标准不低于2000㎡。再结合地块容积率1.6-2.0，后期大概率为小高层+高层产品，定位改善，未来将成为苏州豪宅的新标杆。

而且它受新房限价影响，后期入市价格应该不会超过4w/㎡，而它周边的二手房价在4.4w-8w/㎡，绝对的限价倒挂盘。

目前，根据奥体板块最新备案价已经达到了4.45w/㎡，但周边次新二手房起步6万/平（上东区），还是有很大的倒挂空间。

整个奥体板块也就只剩下这两个盘了，只能说且买且珍惜。

3、上华琚西地块

地块位于钟园路和津梁街交汇处，首批拍地的招商星洲西地块的北边，地块体量不大，并且容积率1.6-2.0，后期大概率是高层、小高层产品。

目前地块上部分地区还被用作员工宿舍，未来上线大概率也将打造200㎡以上的大平层。

户型分配上，根据地块规划和星洲西地块一样160㎡以下房源占比20%，剩下的打造200-300平的城市大平层！

4、招商星洲西地块

地块位于钟园路和津梁街交汇处，成交总价36.16亿，楼面价31046元/㎡，溢价率15%。

而根据地块规划，项目只打造6栋塔楼，根据房观得到的消息，项目将打造3中户型，160㎡、260㎡，最大360㎡（具体户型和套数以官方公布为准）。

有消息透露项目将打造“上华琚升级版”，整体外立面为玻璃幕墙+全铝板，整体略有弧度，深灰+银白的配色，高端+奢华。（具体外立面详情以官方公布为准）。

项目由招商独立操盘，将拿出了集团最高端的产品系——“玺系”，“玺系”又名“传承系”，意味着面向终极改善的高端定位。

国际顶尖设计团队，大面积的产品，高单价高总价，注定只有少数人能拥有。

5月航拍是地块就已经开始动工，根据最新地块情况，目前周边围挡已建好，内部有挖掘机在工作，仅过去1个月，项目的建设速度真的太快了，看来地块年底入市还是非常有希望的。

5月24日航拍

目前，项目放风价在4.5w/㎡左右，360㎡总价大概在1600w+，毕竟拿地楼面价就已经31046元/㎡，这个价格是非常值得抢的，但目前价格还未定，具体价格以官方公布为准。

另外虽然上华琚现在也没有二手房放出，但我们预测后期二手房在8万以上，就算项目4.5w/㎡入市倒挂空间依旧很大。

5、建屋星海高中东地块

该地块位于星湖街西、西沈浒路北，占地57815.77平米，建筑面积，容积率1.5-1.8，其中160㎡+的户型占80%，项目装标要求不高于6000元/㎡。

在6月23日土拍中，建屋以总价32.9亿竞得，楼面价31620元/㎡，溢价率15%。

据小道消息，未来建屋将会与万科合作开发，目前地块已经平整完毕。

拍摄于2022年6月22日

我们来看下周边的“邻居们”都是啥：

• 海尚壹品，小区挂牌均价在57482元/㎡
• 中海星湖国际，小区挂牌均价在64835元/㎡
• 中海湖滨一号，小区挂牌均价在81386元/㎡
• 中央景城，小区挂牌均价在58934元/㎡
• 和风雅致，小区挂牌均价在86048元/㎡

一眼望去，妥妥的出生在“富贵”地带，周边多是价格不菲的豪宅，，除了以上二手房外，还有玲珑湾，也是目前苏州成交均价最贵的小区，一线湖景房已经达到13万+/㎡。

项目的西侧就是星海高中（沈浒路校区），周边还有景城学校、星湾小学等优质学区。

商业配套方面，周边有星汇广场、金鸡湖商业广场、景城邻里中心等商业配套，并且地块距离湖东CBD仅有1公里左右，金鸡湖景区、新光天地、久光、圆融、诚品书店等众多配套集聚。

该地块后期上市，必将被打造成为苏州楼市的又一豪宅项目。

6、恒力大平层

恒力超高层位于园区思安街以东、旺墩路以南、星湖街以西、钟园路以北地块，总占地面积61570.8m²。

项目总规划5幢超高层，集办公、商业、酒店式公寓、酒店等为一身的高端产品，另外项目还将作为恒力在全球范围内的唯一运营总部，预计总投资110亿元。

据悉，恒力全球运营总部项目由国际知名建筑事务所福斯特及合伙人事务所操刀设计，地上及地下建筑面积合计约67万方，其中主塔建筑高度369米！

建成之后与九龙仓国金中心、新鸿基ICC，都将成为苏州湖东的新地标，形成一道靓丽的天际线。

根据规划，项目酒店式公寓分为2种户型设计，都是大面积，其中大致计算了一下，边户面积至少在300㎡以上，中间户至少在200㎡以上，另外装修成本不低于2000元/㎡。

通过项目航拍，目前内部已经基本修理平整，南侧区域内正有大量打桩机正在工作。

拍摄于6月22日

具体户型如下：

7、万科左岸地块

项目位于湖西苏惠路北，星海街东，是2018年6月15日，万科以成交楼面价5594元/㎡拿下，地块面积22818.25m²，最高容积率12.0。

项目由两个小地块构成：50年产权的商服地块和70年产权的酒店式公寓，由万科、中新置地、安泰联合开发。

其中70年产权酒店式公寓建设高度约184米，地上49层，地下3层，50年产权的商服用地建设高约144米左右。

据悉，项目户型发展大变更，现在起步直接是260㎡，整体舒适度大大提升。

整个项目相当于一个小型的城市，集办公、居住、购物等都可以在内部解决，未来，可能你就在自己家楼下办公，下班了去旁边一栋楼购物完，直接回家，真的非常方便。

当然，所以的超高层的通病就是，得房率的不高，根据地块规划，未来项目的得房率大概率在60%左右，而一般高层的住宅项目的得房率在80%左右，所以考虑到这个问题之后再决定买不买。

根据最新网友爆料，项目的东边地下部分已经基本完成，内部众多机器正火热施工中。

图片来源于微博：2022年6月10日十全街的猫

根据规划，万科左岸预计2022年12月15日前竣工，但因为YQ影响，按照现在的建筑进程，年底建成的可能性不大，但也不排除今年竣工的可能，让我们拭目以待吧。

其周边配套不用多说，大家也是非常清楚，多家银行总部大楼、苏州中心，环球188等重点生活配套一应俱全。

200米的地铁口，去苏州中心购物几分钟就到了，去金鸡湖散步同样十几分钟就到了。

另外，根据最新的施教区的划分，未来该项目很有可能还会是星海小学和星海实验中学的双学区。

8、苏高新独墅湖地块

该地块位于星湖街以西、若水路以南，根据规划，该住宅地块占地2.54公顷，容积率为2.0，建筑限高80米，绿地率为35%，预计未来打造高层产品。

目前地块处于纯草坪状态，日常还有部分儿童会在此处玩耍。

拍摄于6月22日

地块的正西侧与独墅湖邻里中心与月墅公园仅有一路之隔，南边就是独墅湖幼儿园与独墅湖小学，2号线独墅邻里中心站距离地块也非常近。

根据地块规划，地块全装修住宅，装修价格不高于6000元/㎡。

其中住宅有单套计容面积不高于145㎡且单套房产建筑面积不高于160㎡的房源，且上述房源计容面积不低于该地块上住宅总计容面积的50%。

独墅湖目前板块内的配套非常成熟，而地块周边的配套更可以说的上是顶级，目前板块内新房只剩下别墅项目，二手房均价在4.6w/㎡，未来地块入市估计价格很有可能在3w/㎡左右，但这样的价格还是有倒挂的。

9、白鹭园东两宗地块

6月20日，苏州工业园区2022年第三批次局部地块控规及调整，其中独墅湖新添两宗绝版住宅地块，具体位置在翠薇街以东，星湖街以西，仁爱路以南！

①号住宅占地4.51公顷，容积率1.2，体量中等

②号住宅占地8.41公顷，容积率1.6，体量很大了

这三宗地块周边环境真的是无敌了，比二批次若水街地块强不少，也可能是近几年园区出让的地块中，环境最好的一宗，真是绝版的位置！

地块西邻白鹭园和独墅湖，北侧是独墅湖图书馆，东边是苏州大学独墅湖校区，南侧独墅湖体育中心和月亮湾CBD，周围一大圈还有各种创业产业园、四星、五星级酒店、银行大楼，闹中取静的绝佳宝地。

可以这么说，高知教育氛围和优越生态环境，双A配置，全苏州找不到对家！

最近的地铁站是在建的8号线仁爱路站，距离约1公里左右。

目前板块内的新房价格在3.5-4w价格之间，未来项目入市价格估计也会突破4w/㎡。

尽管如此，项目周边的二手房房价均价最高的铂悦犀湖高达8w/㎡，板块内的二手房均价也在4.7w+/㎡，未来地块入市，最少都能有5000/㎡的倒挂。

而且现在板块内并没有其他在售楼盘，未来地块入市整体竞争几乎为零，各项配套齐全，位置超好，你不抢，压根就没有机会了。

10、苏高新斜塘地块

具体位置在金堰路东、东宏路北，占地面积不大，只有28922.43㎡，容积率1.8，后期大概率小高层。

地块现状：地块整体平整，已用网封住。

拍摄于6月22日

未来这里还有很多地块要出让，是后期园区供应的主力。8宗组团住宅供量近百万方，预计约超7000套房源，容积率均为1.8-2，小高层可能性居多，并且有轨交6号线金家堰站（规划中）经过。

奥体南最近一宗成交是泊云庭，苏高新在2018年8月21日拿下，楼面价23226.71元/㎡，后与融创合作开发，售价3.59万/㎡。当然，奥体也不远，就在一河之隔，林溪雅苑以及今年的万科颐和玲珑小高层备案均价已达到4.45w/㎡。

根据地块规划，住宅为全装修住宅，装修价格不高于5000元/㎡。

地块项目需规划单套计容面积不高于145㎡且单套房产建筑面积不高于160㎡的房源，上述房源计容面积不低于该地块上住宅总计容面积的20%。

目前板块的二手房均价在3.7w/㎡，地块周边的二手房房价在4w-4.2w/㎡，未来地块入市大概有5000元/㎡左右的倒挂空间。

11、苏高新跨塘地块

跨塘多年未供地，这次出让也是给板块新房市场解渴。地块位于方湾街西，跨春路南，占地面积63835㎡，容积率2.0。

地块已经平整完毕，周边分布着新娄商业中心、新娄幼儿园等配套，轨交3号线设置方湾街站点，在地块不远处。

根据地块规划，该地块全装修住宅，装修价格不高于4000元/㎡。

其中住宅有单套计容面积不高于145㎡且单套房产建筑面积不高于160㎡的房源，且上述房源计容面积不低于该地块上住宅总计容面积的50%。

作为园区大后方，跨塘有很多回迁房，无数打工人生活和战斗过的地方。二手房价格普遍不高，从1.9万-2.6万/㎡不等。

受发展空间所限，一条娄江，一条312国道，两道京沪铁路，一条沪宁高速，跨塘地块狭小，人口密度过大，居住环境很难与园区核心区相提并论。

在南部的湖东与北部的青剑湖，都没有新住宅用地的时候，跨塘的发展机会也来了，这块的位置也还可以，未来板块价值提高，还是有可能倒挂的。

狮山核心不再房荒

8大倒挂神盘集合

一直以来，除了园区外，最受关注的可能就是狮山了，但近几年狮山和园区一样都处于房荒，供不应求，每次新盘入市必然引发抢房热潮。

现在，居住房观得到的最新爆料，除了狮子山澜庭外，还有7个地块，其中永和村地块已出让，近期也将开工。

1、狮子山澜庭

狮子山澜庭/澜院，大家更喜欢称他们狮山村项目，位于高新区狮山街道玉山路绿化地北、长江路绿化地西，由苏高新地产、苏高新集团、华发、仁恒四家合作开发，华发操盘。

| 项目B地块航拍 拍摄时间2022年6月10日

| 项目A地块航拍 拍摄时间2022年6月10日

日前，狮子山澜庭（院）二期以全部售罄，仅剩下28#、29#、32#3栋还未取证，共计80套房源。

具体户型如下：

2，狮山永和村项目

永和村地块在首场集中拍地中被大悦城竞得，成交总价10.51亿元，成交楼面价28124.97元/㎡，溢价率12.5%，面积不大，只有20867㎡，建筑面积37560.6㎡。

6月14日项目批前规划正式对外公示，项目总投资18亿，拟建190户，建设期预计32个月。

根据6月航拍显示，项目还没有动工，并且项目工期为32个月，预计要到明年下半年才会入市。

| 项目航拍 拍摄时间2022年6月10日

永和村地块，地块位于狮山的正核心，虽说出让面积不大，但却拥有轨交3号线、淮海街、红唐购物中心，龙湖狮山天街等生活配套非常完善。

并且后期大概率会是新区实验小学和中学的施教区。直接配备苏州的顶端教育，可以说买到小学到初中的教育不用愁了。（新房不承诺学区，具体以教育局施教区公布为准）

3，日本电波地块

爆出的第一宗地块位于新区竹园路上，就是原日本电波工厂，整体的体量适中，占地约4万方左右，后期容积率如果在2.0 ，那么建面就有8万方左右，可以新增500套左右新房！

日本电波工厂也于3月官宣将于今年搬离，6月航拍显示，厂区已经拆除，正在收尾阶段。如今要造住宅，肯定要疯抢！

| 项目航拍 拍摄时间2022年6月10日

所在区位是核心好位置，周围配套非常成熟，学校、地铁、商业一应俱全，周围也多是豪宅，和此前的红盘上贤府和邂湾澜庭一路之隔。

地块距离5号线落星桥站约500米，对面就是招商文翰华苑，紧邻网红商业街淮海街，位置一流。

教育配套更是妥妥的第一梯队，对面就是新区第一初级中学、新区实验小学竹园路校区，后期大概率是优质学区房。（新房不承诺学区，具体以施教区公布为准）

周边的二手房，靠着学区加持，就算是老小区房价也在5万/平左右，如果按照新房限价4万来看，这个项目还是存在倒挂空间！

4，日本人学校南地块

第二宗爆出的地块，就在苏州日本人学校南侧，松下电子的西侧，目前是净地状态。

这宗地与日本电波地块相近，配套基本一致。最近的地铁站也是5号线落星桥站，直线距离约600米。最近的二手房住宅，玉山苑挂牌4.3万/平。

后期的施教区划分大概率是新区一中、新区实验小学竹园路校区。（新房不承诺学区，具体以教育局施教区公布为准）

地块正位于淮海街上，对面钻石广场，也能算是不错的优质地块，值得一抢！

5、国巨电子地块

竹园路上的国巨电子地块，寒山闻钟上官方回复：计划3-5年内搬走，狮山核心+地铁5号线+新区实验学区+大体量，又是一个不愁卖的神盘。

6、上瑞阁东两宗地块

上瑞阁东的工厂和第二体校，也一直在传要搬走，虽然现在还没开始动工，后期大概率会执行。

7、塔园路西地块

塔园路西地块位于玉山路南侧，塔园路西侧，明确该地块规划为商住用地。地块位置非常好，属于核心，周边二手在4-5万一平。目前地块已经平整。

8、玉山路北地块

该地块位于塔园路东，玉山路北，就在日本人学校的北边，距离淮海街和红糖购物中心非常近。

该地块原规划A1行政办公用地、B1商业用地调整为R2二类居住用地，目前地块也已经修整平整，只等拍卖。

目前狮山板块的二手房均价在3.7w/㎡，其中核心区的二手房在5w-6.3w/㎡，未来入市众多地块入市，就算售价在4w/㎡，还是有1-1.3w/㎡的倒挂的。

综合来看，目前苏州的倒挂盘，还是集中在园区内的部分板块和狮山，目前在售的只有颐和玲珑花园和狮子山澜庭两个项目，但目前项目二期都已售罄，想要买的朋友只能等三期了。

另外的待售项目中，最快的永旺西今年8月份左右会入市，星洲西最快今年年底入市，其他项目基本上都会在明年入市，一起期待吧。

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